컨벤셔널 · FHA · 점보 · 포트폴리오 론 비교: 2026 미국 모기지 가이드

미국 모기지는 금리만 보고 고르면 안 됩니다.

FHA는 다운페이먼트가 낮지만 모기지보험이 오래 유지될 수 있고, 컨벤셔널은 신용점수와 소득 조건이 좋을수록 유리한 경우가 많습니다. 필요한 대출금액이 카운티 한도를 넘으면 점보 론을 검토해야 하고, 일반적인 세금보고서만으로 소득 증명이 어려운 자영업자에게는 포트폴리오나 Non-QM 프로그램이 대안이 될 수 있습니다.

이번 글에서는 2026년 기준으로 네 가지 모기지의 자격조건과 다운페이먼트, 모기지보험과 장단점을 비교하고, 영주권자와 시민권자가 어떤 대출부터 비교해야 하는지도 함께 정리해 보겠습니다.

H-1B나 L-1 비자 신분이라면 2025년 FHA 규정 변경의 영향을 받으므로 “H-1B·L-1 비자 홀더를 위한 미국 모기지 가이드”도 함께 확인해 주세요.

Disclaimer: 이 글은 독자분들의 이해를 돕기 위한 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 전문적인 대출이나 융자(loan) 상담, 세무/법률 자문이 아닙니다. 미국 주택 구매 및 대출 관련 규정은 개인의 상황과 시기에 따라 다를 수 있으므로, 진행 시 공인된 융자 전문가나 변호사와 상담하시기 바랍니다.

1. 컨벤셔널·FHA· 점보·포트폴리오는 어떻게 다를까?

먼저 한 가지부터 정리할게요. 컨벤셔널, FHA, 점보, 포트폴리오는 완전히 같은 기준으로 나눈 네 개의 상자가 아닙니다.

• FHA 론은 연방주택청인 FHA가 보험을 제공하는 정부 지원 대출입니다.
• 컨벤셔널 론은 FHA·VA·USDA처럼 정부기관이 보험을 제공하거나 보증하지 않는 대출입니다.
• 컨포밍 론은 Fannie Mae나 Freddie Mac의 매입 기준과 카운티별 대출 한도를 충족하는 컨벤셔널 론입니다.
• 점보 론은 필요한 대출금액이 해당 카운티의 컨포밍 한도를 초과하는 대출입니다.
• 포트폴리오 론은 은행이나 렌더가 대출을 외부 투자자에게 판매하지 않고 자체적으로 보유하는 대출입니다.
• Non-QM 론은 일반적인 Qualified Mortgage 또는 agency underwriting 기준과 다른 방식으로 소득과 상환능력을 심사하는 대출입니다.

따라서 점보 론도 컨벤셔널 론일 수 있고, 포트폴리오 론도 점보 론인 상품이 있을 수 있어요. 조금 족보가 복잡하죠.

미국 모기지는 상품명 하나만 보기보다 다음 세 가지를 따로 확인해야 정확하게 이해할 수 있습니다.

1. 정부가 보험이나 보증을 제공하는가
2. 대출금액이 카운티 한도 안에 들어가는가
3. 어떤 방식으로 소득을 심사하고 누가 대출을 보유하는가

📌 미국에서 집을 사야할까 말아야 할까 고민하고 계신가요? 경제적인 관점에서 렌트가 나쁜 선택만은 아닙니다. 렌트가 더 나은 선택인지 집 구매가 더 나은 선택인지 “미국 집, 사야 할까 말아야 할까? 렌트 vs 매매, 진짜 손익분기점 계산법” 에서 내 상황에 맞는 계산법을 확인하세요.

2. 2025년 FHA 자격 변경: H-1B·L-1은 왜 제외됐을까?

예전 한인 커뮤니티 게시판이나 오래된 블로그를 보면 “H-1B도 FHA 론을 받을 수 있다”는 정보가 아직 남아 있습니다.

과거에는 일정한 요건을 충족한 H-1B·L-1 등 비영주권자도 FHA 대출을 이용할 수 있었습니다. 그러나 HUD(주택도시개발부)가 2025년 3월 26일 발표한 Mortgagee Letter 2025-09에 따라, FHA case number가 2025년 5월 25일 이후 배정된 대출부터 비영주권자는 FHA 대상에서 제외됐습니다.

여기서 기준은 주택 계약일이나 대출 신청일이 아니라 FHA case number가 배정된 날짜입니다.

현재 FHA 대출은 원칙적으로 다음 대상이 이용할 수 있어요.

• 미국 시민권자
• 합법적 영주권자
• HUD 규정상 인정되는 일부 예외 대상

H-1B, L-1, F-1 등 비이민비자를 소지하신 분들은 더 이상 일반적인 FHA 대출 자격에 포함되지 않습니다. 렌더가 영주권 등 적격 거주자격을 확인할 수 있는 서류를 요구해요. 소셜시큐리티 번호나 카드만 있다고 FHA 자격이 자동으로 입증되는 것은 아닙니다.

이 변화가 중요한 이유는 FHA가 낮은 다운페이먼트와 비교적 유연한 신용 기준으로 초기 자산이 많지 않은 이민자들에게 자주 검토되던 옵션이었기 때문이에요.

따라서 현재 그린카드 보유자나 시민권자가 아니라면 FHA보다 먼저, 본인의 비자 신분으로 컨벤셔널 론 신청이 가능한지 확인하는 것이 좋습니다. 렌더마다 인정하는 비자와 소득, 고용 이력, 추가 요건 등이 다를 수 있으므로, 비영주권자 대출을 취급하는 렌저의 세부 심사기준(lender overlay)을 먼저 비교해 보세요.

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3. 컨포밍 컨벤셔널 론: 왜 가장 먼저 비교해야 할까?

컨벤셔널 론은 FHA, VA, USDA처럼 정부기관이 보험을 제공하거나 보증하지 않는 주택대출입니다.

그 중 Fannie Mae나 Freddie Mac이 매입 기준과 카운티별 대출 한도를 충족하는 상품을 컨포밍 컨벤셔널 론이라고 하고요. 일반 주택 구매자가 렌더에게서 “컨벤셔널 론” 견적을 받을 때는 대부분 이 컨포밍 론을 뜻하지만, 넓게 보면 점보 론이나 일부 포트폴리오 론도 컨벤셔널 범주에 포함될 수 있어요.

1) 2026년 컨포밍 론 한도

2026년 1유닛 주택 기준 기본 컨포밍 한도는 $832,750입니다.

로스앤젤레스 카운티처럼 주택가격이 높은 미국 본토의 고비용 지역에서는 최대 $1,249,125까지 올라갈 수 있어요. 하와이, 알래스카, 괌, 미국령 버진아일랜드에는 별도의 더 높은 특별 한도가 적용돼서, 이 지역의 1유닛 주택 최고 한도는 더 높을 수 있습니다.

카운티별 정확한 금액은 매년 달라질 수 있으므로 오퍼를 넣기 전에 FHFA의 공식 Conforming Loan Limit Map에서 확인하는 것이 안전합니다.

2) 점보 여부는 집값이 아니라 대출금액으로 결정된다

많은 분이 “$100만짜리 집이면 당연히 점보 론 아닌가요?”라고 생각합니다. 하지만 점보 여부는 집의 매매가격이 아니라 실제 대출금액을 기준으로 판단합니다.

예를 들어 기본 컨포밍 한도가 $832,750인 카운티에서 $100만짜리 집을 사더라도 $20만 이상을 다운하고 대출금액을 $80만으로 낮추면 컨포밍 한도 안에 들어갈 수 있습니다.

반대로 다운페이먼트가 적어 대출금액이 해당 카운티의 한도를 넘으면 점보 론이 돼요.

3) 컨벤셔널 론은 최소 3% 다운도 가능할까?

흔히 컨벤셔널 론은 20%를 다운해야 한다고 생각하지만, 20%가 반드시 필요한 최소 다운페이먼트는 아닙니다. 일부 컨벤셔널 론은 집값의 3%만 다운하고도 신청할 수 있습니다.

예를 들어, 집값이 $500,000이라면 3%인 $15,000을 다운하고, 나머지 97%인 $485,000을 대출받는 구조입니다. 이처럼 집값 대비 대출금액의 비율을 LTV(Loan-to-Value Ratio·주택가치 대비 대출비율)라고 합니다. 3%를 다운하면 LTV는 97%가 되는 거죠.

Fannie Mae의 97% LTV 프로그램은 일반적으로 대출 신청자 중 최소 한 명이 첫 주택 구매자여야 합니다. 반면 HomeReady는 첫 주택 구매자가 아니어도 신청할 수 있지만, 보통 소득이 해당 지역 중위소득인 AMI의 80% 이하여야 합니다. 프로그램에 따라 주택구매 교육 등 추가 조건이 적용될 수도 있습니다.

다만 3% 다운이 가능하다는 것과 3% 다운이 가장 유리하다는 것은 다른 문제입니다. 다운페이먼트가 적을수록 대출금액과 월 원리금이 커지고, 일반적으로 PMI(모기지보험)도 부담해야 합니다. 따라서 최소 다운페이먼트만 볼 것이 아니라 월 납입액, PMI, 금리와 클로징 비용을 함께 비교해야 합니다.

4) 신용점수 620이면 무조건 승인될까?

컨포밍 컨벤셔널 론에서는 크레딧 점수 620점 전후가 자주 언급되지만, 그 점수만 넘는다고 승인이 보장되지는 않습니다.

실제 승인은 다음 요소를 종합해 결정됩니다.

• 신용점수와 신용 이력
• 다운페이먼트와 LTV (Loan-to-Value Ratio)
• 소득과 고용의 안정성
• 부채상환비율인 DTI (Debt-to-Income Ratio)
• 보유 자산과 예비자금(reserve)
• 주택 유형과 실거주 여부
• Desktop Underwriter 또는 Loan Product Advisor 결과
• 렌더 자체의 추가 기준인 overlay

신용점수는 입장권 중 하나일 뿐, 합격증은 아닙니다.

📌 미국에선 탄탄한 크레딧 점수가 모든 것의 기본이 됩니다. 신용을 쌓는 것도 전략이 필요해요. “신용 쌓는 법, 미국에서 크레딧 점수 올리는 방법”을 확인하시고 미리 준비하세요.

5) PMI는 언제 없어질까?

컨벤셔널 론에서 다운페이먼트가 20% 미만이면 일반적으로 모기지보험이라고 하는 PMI, Private Mortgage Insurance가 부과됩니다.

여기서 많이 잘못 알려진 부분이 있습니다. PMI가 현재 집값 기준 에쿼티 20%에 도달하면 무조건 자동으로 없어지는 것은 아니에요.

일반적으로 원래 주택가치를 기준으로 대출잔액이 80%에 도달하면 PMI 해지를 요청할 수 있습니다. 예정된 상환 스케줄상 잔액이 원래 주택가치의 78%에 도달하면, 일정한 납부 요건을 충족하는 경우 일반적으로 자동 종료됩니다.

집값 상승을 근거로 PMI를 더 일찍 없애려면 다음과 같은 추가 요건이 적용될 수 있어요.

• 새로운 감정평가
• 최소 보유기간 또는 seasoning
• 양호한 납부 이력
• 서비서 또는 투자자의 별도 기준

그래도 컨벤셔널 PMI는 적절한 조건을 충족하면 제거할 수 있다는 점에서 FHA MIP(모기지보험료)와 큰 차이가 있습니다.

4. FHA 론: 낮은 다운페이먼트의 진짜 비용

FHA 론은 낮은 초기 다운페이먼트와 비교적 유연한 신용 기준 때문에 매력적으로 보입니다.

FHA 프로그램상 일반적인 최소 기준은 다음과 같아요.

• 신용점수 580 이상: 최소 3.5% 다운
• 신용점수 500~579: 최소 10% 다운

다만 이는 FHA의 프로그램상 최소 기준입니다. 실제 렌더는 더 높은 신용점수나 추가적인 소득· reserve(예비자금) 등의 요건을 요구할 수 있어요. 특히 500점대 신용점수로 FHA 승인을 받는 것은 “규정상 가능”과 “시장에서 쉽게 가능” 사이에 꽤 넓은 갭이 있을 수 있습니다.

1) FHA MIP는 두 번 부과된다

FHA는 일반적으로 두 종류의 Mortgage Insurance Premium, MIP(모기지보험료)를 부과합니다.

[1] Upfront MIP

클로징 시 부과되는 upfront MIP는 일반적인 FHA 구매대출에서 base loan amount의 1.75%입니다.

현금으로 납부할 수도 있지만, 많은 분들이 이를 대출원금에 추가합니다. 원금에 추가하면 당장 클로징 시 필요한 현금은 줄어들지만, 해당 금액에도 이자가 붙게 되죠.

예를 들어 base loan amount가 $300,000이면 upfront MIP는 약 $5,250입니다.

[2] Annual MIP

Annual MIP는 매월 나누어 납부하고 대출기간, LTV, 대출금액에 따라 달라집니다. 일반적인 30년 FHA 구매대출에서 3.5%를 다운하는 경우 annual MIP 0.55%가 적용되는 경우가 많습니다.

$300,000 대출을 예로 들면 초기 annual MIP는 약 $1,650, 월 환산으로 약 $137.50 수준입니다. 실제 보험료는 적용 규정과 대출잔액에 따라 달라질 수 있어요.

2) FHA MIP는 언제 없어질까?

현재 일반적인 FHA 기준에서 초기 LTV가 90%를 초과하면 annual MIP는 해당 FHA 대출을 유지하는 동안 계속 부과됩니다. 즉, 3.5%를 다운한 일반적인 FHA 대출이라면 원금을 갚아 에쿼티가 20%를 넘더라도 컨벤셔널 PMI처럼 해지를 요청할 수 없어요.

초기 다운페이먼트가 10% 이상, 즉 초기 LTV가 90% 이하라면 annual MIP는 일반적으로 11년간 부과됩니다. 따라서 FHA에서 말하는 “낮은 진입 장벽”과 “낮은 총비용”은 전혀 같은 뜻이 아닙니다.

3) FHA를 받고 나중에 리파이낸스하면 될까?

FHA를 받은 뒤 에쿼티가 쌓이면 컨벤셔널로 리파이낸스하는 방법을 생각할 수 있습니다. 하지만 “일단 FHA를 받고 2~3년 뒤 바꾸면 된다”고 단순하게 생각하면 위험해요.

리파이낸스 가능 여부는 다음 조건에 따라 달라집니다.

• 시장금리
• 주택 감정가
• 남은 대출잔액
• 신용점수
• 소득과 고용상태
• 부채비율
• 리파이낸스 클로징 비용

집값이 충분히 오르지 않거나 금리가 높아지거나 소득상황이 바뀌면 리파이낸스가 불가능하거나 경제성이 없을 수 있어요.

따라서 향후 리파이낸스를 하나의 가능성으로 고려하되, 리파이낸스를 하지 못하더라도 현재 월 납입액과 MIP를 감당할 수 있는지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.

5. 점보 론: 컨포밍 한도를 넘을 때

점보 론은 특정 회사가 만든 하나의 상품명이 아니에요. 필요한 대출금액이 해당 카운티에 적용되는 컨포밍 한도를 초과하면 일반적으로 점보 론으로 분류됩니다.

2026년 기준으로 기본 한도 지역에서는 1유닛 주택 대출금액이 $832,750을 초과하면 점보가 될 수 있습니다. 고비용 지역에서는 해당 카운티에 적용되는 더 높은 한도를 초과해야 점보가 되고요.

캘리포니아 베이 지역, 로스앤젤레스, 뉴욕처럼 집값이 높은 지역에서는 초호화 저택이 아니더라도 점보 론이 필요할 수 있습니다.

요즘 시장에서 점보 론은 영화 속 수영장 딸린 저택만의 이야기가 아닙니다. 평범한 좋은 동네의 평범한 4베드룸도 점보에 해당될 수 있어요.

1) 점보 론의 일반적인 심사 특징

점보 론은 Fannie Mae나 Freddie Mac의 일반적인 컨포밍 시장 밖에 있기 때문에 렌더나 점보 투자자가 자체 기준으로 리스크를 평가합니다. 전국적으로 통일된 하나의 최소 신용점수나 다운페이먼트 기준은 없어요.

다만 렌더에 따라 다음과 같은 조건을 많이 요구합니다.

• 비교적 높은 신용점수
• 10~20% 이상의 다운페이먼트
• 낮은 DTI
• 수개월에서 1년 이상의 reserve(예비자금)
• 추가 자산·소득 서류
• 더 엄격한 감정평가
• 경우에 따라 두 번째 감정평가

신용점수 700 이상과 6~12개월 예비자금(reserve)이 자주 언급되는데, 이는 모든 점보 론에 공통으로 적용되는 공식 규정은 아닙니다.

2) 점보 금리는 항상 더 높을까?

반드시 그렇지는 않습니다.

점보 금리는 다음에 따라 컨포밍보다 높거나 비슷하거나 때로는 더 낮을 수도 있습니다.

• 렌더의 자금조달 구조
• 차주의 신용점수와 LTV
• 대출금액
• 은행 예치자산
• 자산관리 관계
• 시장상황

일부 은행은 예금이 많거나 투자자산을 이전하는 고객에게 가격우대인 relationship pricing을 제공하기도 합니다.

점보 론을 알아볼 때는 한 곳의 견적만 받지 말고, 대형은행·모기지은행·지역은행 등 서로 다른 유형의 렌더를 비교하는 것이 좋아요.

📌 다운 페이먼트를 위해 저축해 두는 자금이 있으신가요? 혹시 체킹 계좌에 쌓아두시는 건 아니죠? 잠깐이라도 고이율 계좌에 넣어두어서 이자 소득을 불리는 스마트한 저축 방법이 있습니다. “HYSA로 스마트하게 저축하는 법”을 참고하셔서 이자도 놓치지 마세요!

6. 포트폴리오 론과 Non-QM: 일반적인 소득 증명이 어려울 때

포트폴리오 론은 은행이나 렌더가 대출을 Fannie Mae·Freddie Mac 등에 판매하지 않고 자체 대출자산으로 보유하는 방식입니다. 반면 Non-QM은 일반적인 Qualified Mortgage 요건에 해당하지 않는 대출을 뜻해요.

두 용어는 자주 함께 등장하지만 같은 의미는 아닙니다. 포트폴리오 론이면서 Non-QM일 수도 있지만, 모든 포트폴리오 론이 Non-QM은 아니에요.

Non-QM은 특히 세금신고서만으로 충분한 소득을 증명하기 어려운 자영업자나 1099 근로자에게 대안이 될 수 있는 프로그램입니다. 상품에 따라 아래와 같은 자료를 활용하기도 해요.

• 12~24개월의 개인 또는 사업체 은행 입금 내역
• 1099 소득
• CPA 또는 세무전문가가 작성한 손익계산서
• 보유자산을 월 소득으로 환산하는 자산기반 심사

다만 계좌에 입금된 금액 전부가 소득으로 인정되는 것은 아닙니다. 렌더에 따라, 사업 경비, 계좌 간 이체, 일회성 입금 등을 제외하거나 자체 비용률을 적용할 수 있습니다.

Non-QM은 일반 컨벤셔널 론보다 금리나 포인트, 다운페이먼트 요건이 높을 수 있습니다. 따라서 단순히 “대출이 더 많이 나온다”는 이유만으로 선택하기보다 APR, 총 클로징 비용, 월 납입액과 조기상환 조건까지 함께 비교해야 합니다.

1) 자영업자에게 왜 중요할까?

자영업자는 합법적인 사업비용과 세금공제를 활용하기 때문에 세금신고서상의 순소득이 실제 사업 현금흐름보다 낮게 나타날 수 있습니다.

절세할 때는 반가운 숫자인데, 모기지 심사에서는 갑자기 너무 겸손한 숫자가 되어 돌아오는 거죠. 저도 자영업의 경험이 있기에, 너무나도 이해가 되는 상황이에요.

일반 컨벤셔널 심사에서 세금신고서를 기준으로 계산한 인정소득이 부족한 경우, 일부 렌더는 세금신고서 대신 별도의 방식으로 상환능력을 평가하는 Non-QM 프로그램을 제공합니다. 대표적인 예는 다음과 같습니다.

• 12~24개월의 개인 또는 사업체 은행 입금내역을 활용하는 Bank Statement Loan
• 1099 소득에 렌더가 정한 비용률을 적용하는 1099 Loan
• 손익계산서와 사업 관련 자료를 바탕으로 심사하는 P&L Loan
• 보유자산의 일부를 월 소득으로 환산하는 Asset Depletion
• 투자용 부동산의 임대수입으로 대출 상환능력을 평가하는 DSCR Loan

이게 부족한 소득을 임의의 보조자료로 추가 인정해준다는 뜻이 아니에요. 각 프로그램이 정한 서류와 계산방식에 따라 소득 또는 상환능력을 다시 평가하는 것이고, 이용 가능한 프로그램과 인정 기준은 렌더마다 다릅니다.

2) 포트폴리오·Non-QM 대출 비교 시 주의할 점

포트폴리오나 Non-QM 대출은 일반 컨벤셔널 론보다 심사방식이 유연할 수 있지만, 그만큼 대출 조건이나 초기 자금 요건이 불리할 수 있습니다.

대출 비용이 더 높을 수 있는 항목

• 일반 컨벤셔널 론보다 높은 금리
• 금리를 낮추기 위해 클로징 때 미리 내는 할인 포인트(discount points)
• 대출 심사와 실행에 대해 렌더가 부과하는 대출 취급 수수료(origination fee)
• 기타 렌더 수수료와 클로징 비용

더 많이 준비해야 할 수 있는 자금

• 더 높은 다운페이먼트
• 클로징 후 계좌에 남겨두어야 하는 일정 기간의 예비자금(reserve)

따라서 월 납입액이나 승인 가능한 대출금액만 비교해서는 안 됩니다. 여러 렌더의 Loan Estimate를 받아 금리, APR, 포인트, 렌더 수수료, 클로징에 필요한 총현금과 월 납입액을 함께 비교해야 합니다.

자영업자라는 이유만으로 바로 Non-QM부터 선택하기보다는, 먼저 일반 컨벤셔널 기준으로 정확한 소득 계산을 받아보세요. Agency loan으로 충분한 소득이 인정되지 않을 때 포트폴리오나 Bank Statement 프로그램을 비교하는 순서가 더 합리적입니다.

일부 상품은 prepayment penalty 등 추가 조건이 있을 수 있으므로, 계약 전 적용 여부와 기간을 반드시 확인하시는 것이 좋습니다.

📌 미국에서 자산 관리, 어떻게 하고 계신가요? 노후 준비도 자산 관리도 미리 준비해야 합니다. 미국에서 어느 정도 정착이 되셨다면 “미국에서 자산 관리 마스터하는 법”을 참고하셔서 탄탄한 미래를 준비하세요.

7. 한눈에 보는 미국 모기지 종류 비교와 시나리오별 추천

1) 한눈에 보는 모기지 비교표

※ 위 표의 신용점수와 다운페이먼트는 일반적인 가이드입니다. 실제 승인 여부는 렌더, 대출 프로그램, 주택 유형, LTV, DTI, 자산과 underwriting 결과에 따라 달라집니다.

2) 시나리오별 추천: 나는 어디에 해당할까

• W-2 직장인, 신용점수 680점 이상, 다운페이먼트 10% 이상 준비됨 → 컨벤셔널부터 견적 받기. 대부분 이 조합이 총비용 기준으로 제일 유리해요
• 그린카드 또는 시민권자, 다운페이먼트가 3.5~5% 수준으로 정말 빠듯함 → FHA를 진입 전략으로 고려하되, 2~3년 내 리파이낸스 계획을 함께 세우기
• 고비용 지역(베이 지역, LA, 뉴욕 등)에서 컨포밍 한도를 넘는 집을 알아보는 중 → 점보 론 전문 렌더 2~3곳과 미리 대화해두기. 예비 자금 요건을 먼저 확인
• 자영업·1099·법인 소득으로 세금 신고서상 순소득이 낮게 나오는 경우 → 포트폴리오 또는 은행 입금 내역 기반 프로그램 취급하는 렌더 찾기
• 아직 H-1B/L-1 비자 신분 → 이 글의 FHA 파트는 해당 없음. [비자 신분자를 위한 모기지 가이드]로 이동해 자세히 알아보기

🎯 많은 분들이 “다운페이먼트가 낮다 = 좋은 대출”이라고 생각하시는데, 이건 절반만 맞는 말입니다. 진짜 질문은 “이 집에 몇 년이나 살 계획인가”예요.

만약 5년 안에 컨벤셔널로 리파이낸스하거나 집을 팔 계획이 없다면, FHA의 평생 MIP는 생각보다 훨씬 크게 누적됩니다. 반대로 지금 당장 현금이 부족하고, 2~3년 안에 에쿼티를 쌓아서 리파이낸스할 확실한 계획이 있다면, FHA로 일단 들어가는 것도 전략이 될 수 있어요.

대출 상품은 정답이 하나가 아니라, 우리 각자의 ‘보유 기간 계획’에 달려있다는 거, 에이전트들도 잘 안 알려주는 부분입니다.

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8. 기타 옵션 — VA, USDA

VA 론은 군 복무 경력이 있는 분들을 위한 옵션이라 해당하는 분들이 많지 않지만, 혹시 군복무 경력이 있다면 다운페이먼트 없이도 가능한 강력한 옵션이니 꼭 알아보세요.

USDA 론은 지정된 농촌 지역에서만 가능해서, 대부분 도시나 근교에 거주하는 분들에게는 실질적인 선택지가 아닙니다. 두 옵션 모두 이 글에서는 깊게 다루지 않지만, 해당되는 분들은 별도로 꼭 확인해보시길 권해요.

9. 맺으며: 가장 낮은 금리보다 중요한 것

컨벤셔널, FHA, 점보, 포트폴리오·Non-QM 가운데 누구에게나 가장 좋은 모기지는 없습니다. 신용점수, 다운페이먼트, 소득 형태, 대출금액과 앞으로 집을 보유할 기간에 따라 유리한 선택이 달라지기 때문입니다.

그래서 온라인에서 본 평균 금리나 주변 사람이 받은 조건만으로 대출을 결정해서는 안 됩니다. 같은 집값, 같은 다운페이먼트, 같은 대출기간을 기준으로 최소 2~3곳에서 Loan Estimate를 받아 직접 비교해 보세요.

비교할 때는 금리만 보지 말고 다음 항목을 함께 확인해야 합니다.

• APR
• 월 원리금과 모기지보험
• 할인 포인트와 렌더 수수료
• 총 클로징 비용
• 클로징에 필요한 현금
• 클로징 후 남겨야 하는 예비자금

특히 FHA는 낮은 다운페이먼트가 장점이지만 MIP가 장기적으로 부담이 될 수 있고, 포트폴리오·Non-QM은 소득 심사가 유연한 대신 비용과 초기 자금 요건이 높을 수 있습니다. 승인받기 쉬운 대출과 장기적으로 유리한 대출은 반드시 같은 상품이 아닙니다.

집을 사는 과정에서 완벽한 모기지를 찾을 필요는 없습니다. 내 상황에서 감당할 수 있고, 다른 선택지와 숫자로 비교해도 납득할 수 있는 대출을 고르면 됩니다. 이름이 복잡해도 결국 확인해야 할 것은 하나예요.

“이 대출이 오늘 나에게 필요한 현금과 앞으로 부담할 총비용에 가장 적합한가?”

FHA 자격, 컨포밍 한도와 모기지 규정은 계속 바뀝니다.
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