H-1B·L-1 비자로 미국 집 살 수 있을까? FHA 변경· 2026 모기지 가이드

미국에 온 지 벌써 몇 년이 지났습니다. 직장도 안정됐고, 연봉도 나쁘지 않아요.그런데 매달 렌트비를 낼 때마다 드는 그 찝찝한 기분. ‘이렇게 큰 돈을 매달 버리듯이 렌트비로 내는 게 맞는 건가?’ ‘대출 받아서 집을 사고, 렌트비 대신 대출 이자를 내는 게 맞는 거 아닌가?’ 여러 생각이 들죠. 저도 그랬습니다.

그런데, 시민권자도 아니고 영주권도 없는 분들은 집을 살 수 있는지부터 확신이 없을 수 있어요. 결론부터 말씀드리면, H-1B나 L-1 비자를 갖고 있어도 미국에서 집을 살 수 있습니다. 법적으로도, 대출 실무상으로도요. 다만 2025년에 중요한 규정 변화가 있었고, 이걸 모르고 움직이면 시간과 돈을 낭비할 수 있기 때문에, 오늘은 그 얘기를 제대로 해드릴게요.

Disclaimer: 이 글은 독자분들의 이해를 돕기 위한 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 전문적인 대출이나 융자(loan) 상담, 세무/법률 자문이 아닙니다. 미국 주택 구매 및 대출 관련 규정은 개인의 상황과 시기에 따라 다를 수 있으므로, 실제 진행 시에는 반드시 공인된 융자 전문가나 변호사와 상담하시기 바랍니다.

1. H-1B·L-1 비자로 집을 살 수 있을까?

네, 살 수 있습니다. 일반적으로 미국 연방법상 H-1B, L-1 비자 소지자의 주거용 부동산 소유가 금지되지는 않습니다. 다만 최근 일부 주에서는 특정 국가 출신이나 외국 법인 등에 대한 부동산 소유 제한이 있어 집을 구매하려는 주의 규정을 확인하는 것이 좋아요.

문제는 ‘살 수 있냐’가 아니라 ‘대출을 받을 수 있냐’예요. 집을 현금으로 살 수 있다면 비자 종류는 사실 거의 관계가 없습니다. 하지만 모기지를 통해 구매하려면 렌더(대출 기관)의 심사를 통과해야 하고, 이때 비자 상태가 중요한 변수가 됩니다.

💡 한 가지 중요한 사실:

집을 산다고 해서 이민 신분이 바뀌거나, 그린카드 심사에서 유리해지거나, H-1B 유지에 도움이 되지는 않아요. 홈오너십과 이민 신분은 완전히 별개의 이슈입니다. 이걸 혼동하면 나중에 실망하게 될 수 있어요.

2. 2025년 FHA 자격 박탈: 무슨 일이 있었나

2025년 미국 주택도시개발부(HUD)에서 Mortgagee Letter 2025-09를 통해 중요한 정책 변화를 발표했습니다. 이 정책 변화로 2025년 5월 25일 이후 신청분부터 영주권이 없는 비영구 체류자(non-permanent resident)는 FHA 론(융자)를 받을 수 없게 되었습니다.

1) 영향을 받는 비자

H-1B, L-1, F-1, O-1 등 모든 비이민 취업·학업 비자 소지자. 즉, 그린카드나 시민권이 없다면 2025년 5월 이후로는 FHA 론을 사용할 수 없어요.

2) FHA 론이 뭔데요?

연방주택청이 보증하는 정부 지원 모기지예요. 크레딧 스코어 580점 이상에 다운페이먼트(선납금) 3.5%만 있으면 신청 가능해서, 그동안 비자 소지자들이 많이 활용했던 대출 상품입니다.

3) 알아두어야 할 핵심 포인트

기존 FHA 대출을 가지고 계신 분들의 기존 융자가 취소되지는 않습니다. 다만, 향후 추가적인 FHA 트랜잭션이나 재융자를 하려고 할 때는 새로운 기준이 적용되어 제한될 수 있어요.
소셜 번호의 한계: 이제 단순히 소셜 카드나 워크 퍼밋(EAD 카드)만으로는 신분 증명이 충분하지 않아요. 렌더(은행)는 국토안보부(DHS) 시스템을 통해 확실한 영주권 신분을 엄격하게 검증해야 합니다.
배경: 미국 시민권자와 영주권자에게 연방 정부 재원과 혜택을 우선적으로 집중하고, 체류 신분의 불확실성으로 인한 대출 디폴트(채무불이행) 리스크를 줄이겠다는 취지입니다.

다행히 대안은 있어요. FHA가 막혔다고 집 구매 자체가 막힌 건 아닙니다. 컨벤셔널 론(일반 은행이 취급하는 보편적인 주택 담보 대출)을 비롯한 여러 경로가 여전히 열려 있어요. 지금부터 그 얘기를 해볼게요.

3. 은행은 무엇을 심사할까?

H-1B나 L-1 비자로 모기지를 신청하면 렌더는 미국 시민권자와 거의 동일한 항목을 심사하되, 비자 상태 관련 서류를 추가로 요구합니다. 핵심 심사 항목을 하나씩 살펴볼게요.

1) 크레딧 스코어 (Credit Score)

컨벤셔널 론 기준으로 많은 렌더가 620점 이상을 기본 기준처럼 사용합니다. 다만, 렌더마다 자체적 기준을 둘 수 있으므로 ‘무조건 620점 미만이면 불가능’이라고 단정하기보다는 H-1B, L-1 비자 케이스를 다뤄본 렌더에게 직접 확인해 보는 것이 좋습니다. 680점 이상이면 좋은 금리와 승인 가능성이 높아지고 가능하면 740점 이상을 목표로 보는 것이 현실적이긴 합니다.

미국에 온 지 얼마 안 됐다면 크레딧 이력이 짧아서 어려울 수 있는데, 이 경우 외국 크레딧 이력을 인정해 주는 특화 렌더를 찾거나, 포린 내셔널 모기지를 고려해볼 수 있어요.

2) DTI — 부채 대비 소득 비율 (Debt-to-Income Ratio)

월 총소득 대비 전체 부채 상환액의 비율이에요. 예를 들어 월 소득이 $10,000인데 학자금 상환, 카드값, 새 모기지 페이먼트를 합쳐 $4,000이라면 DTI는 40%예요. DTI는 렌더와 심사 방식에 따라 달라지는데 컨벤셔널 론은 보통 DTI 43% 이하를 기준으로 하고, 일부 렌더는 45%까지 허용하기도 합니다. 학자금 대출이 많은 분들은 이 부분을 미리 계산해 보세요.

다만, 실제 승인 여부는 크레딧, 다운페이먼트, 현금 보유량, 고용 안정성, 렌더 자체 추가심사 기준 등에 따라 달라질 수 있습니다.

3) 고용 이력 (Employment History)

보통 2년 이상의 꾸준한 고용 이력을 원해요. 미국 취업 이력이 2년 미만이면 한국에서의 경력을 함께 제출해서 보완할 수 있는 렌더도 있습니다. 최근에 이직했거나 이직을 앞두고 있다면, 모기지 심사 중에는 가급적 고용 상태를 안정적으로 유지하는 게 중요해요.

4) 비자 잔여 기간

렌더들은 비자 만료일을 꼼꼼히 봅니다. 일반적으로 I-797(비자 연장 승인 통지서)에 적힌 유효 기간이 최소 12개월 이상 남아 있어야 안정적으로 심사를 통과할 수 있어요. 비자 갱신 중이거나 만료가 임박했다면 심사가 까다로워질 수 있으니 타이밍을 잘 봐야 합니다.

5) H-4 배우자 공동 대출인

H-1B의 배우자가 H-4 비자를 갖고 있고 EAD(취업 허가 카드)가 있다면, 소득이 있을 경우 공동 대출인(co-borrower)으로 추가할 수 있어요. 이렇게 하면 합산 소득이 올라가서 대출 한도가 높아지거나 DTI가 개선될 수 있습니다. 배우자의 H-4 EAD 신청 가능 여부는 케이스를 진행하는 이민 변호사와 확인해 보세요.

4. 2026년 현실적인 모기지 옵션 / 론 선택지

FHA가 막힌 지금, H-1B·L-1 비자 소지자가 활용할 수 있는 대출 옵션은 크게 네 가지예요.

론 종류	적합한 사람	다운페이먼트	크레딧 스코어	주요 특징
컨벤셔널 론 (Conventional conforming)	미국 크레딧·W-2 소득 있는 H-1B/L-1	최소 3%~20%+	620 이상	H-1B·L-1 주요 경로. Fannie/Freddie 기준
포린 내셔널 모기지 (Foreign National Non-QM)	미국 크레딧 부족	20% 이상	미국 크레딧 불필요	미국 크레딧 이력 없는 초기 이민자 대상. 금리 높고 렌더별 차이 큼
DSCR 론 (Debt Service Coverage Ratio Loan)	투자용	20–25% 이상	별도 기준 적용	투자용 부동산, 임대 수익 기준 심사
포트폴리오 론 (Portfolio Loan)	특수 케이스	렌더별	렌더별	소규모 은행 · 크레딧유니언. 유연한 심사

1) 컨벤셔널 론 — 가장 일반적인 경로

Fannie Mae·Freddie Mac 기준을 따르는 일반 모기지예요. 비영구 체류자도 합법적 신분(Lawful Non-Permanent Resident)으로 인정되면 신청할 수 있습니다. 크레딧 620점 이상, DTI 43% 이하, 안정적인 고용 이력이 기본 조건이라고 볼 수 있어요.

💰 다운페이먼트(선납금)은 얼마나 필요할까?

기본은 5%부터: 일반적인 대출 조건이라면 집값의 최소 5%는 내 돈으로 준비해야 시작할 수 있어요.
첫 집 장만이라면 3%도 가능: 생애 첫 주택 구매자(First-time home buyer)이거나, 소득 기준을 만족해 정보 지원 프로그램(HomeReady 또는 Home Possible)을 이용할 수 있다면 단 3%만 다운하고도 집을 살 수 있는 혜택이 주어집니다.
비싼 집이거나 은행이 깐깐하다면 그 이상: 대출 액수가 큰 고가 주택(Jumbo Loan)을 사거나, 은행 자체 추가 기준이 엄격한 곳을 고른다면 다운 페이먼트 요구 비율이 훨씬 높아질 수 있으니 주의하세요.
참고: 다운페이먼트가 20% 미만이면 PMI(민간 모기지 보험)가 붙습니다!

⚠️ 주의할 점: 렌더마다 내부 규정(lender overlay)이 달라요. Fannie/Freddie 가이드라인상 비영구 체류자가 허용되더라도, 특정 렌더가 자체적으로 영주권자만 받겠다고 정책을 정하면 거절당할 수 있습니다. H-1B·L-1 경험이 있는 렌더를 찾는 게 중요한 이유예요.

2) 포린 내셔널 모기지 — 미국 크레딧이 없는 경우

미국에 온 지 얼마 안 됐거나 크레딧 이력이 아직 얇은 분들을 위한 옵션이에요. 미국 크레딧 스코어 없이도 신청 가능하지만, 다운페이먼트가 20% 이상 필요하고 금리가 컨벤셔널 론보다 높아요. 장기적으로는 크레딧을 쌓아서 컨벤셔널 론으로 갈아타는 전략이 좋습니다.

3) DSCR 론 — 투자용 부동산 구매자

투자 목적으로 부동산을 사려는 분에게 유용한 옵션이에요. 본인 소득이나 비자 상태 대신, 해당 부동산이 창출하는 임대 수익(rental income)을 기준으로 심사합니다. 소득 증빙 부담이 낮지만, 다운페이먼트는 20~25% 이상 필요해요. 개인 소득보다 property cash flow 중심으로 심사하는 투자용 상품입니다.

4) 포트폴리오 론 — 유연한 심사

소규모 은행이나 크레딧 유니언이 대출을 팔지 않고 직접 보유하는 론이에요. Fannie/Freddie 기준을 따를 필요가 없어서 비영구 체류자(비이민비자 소유자)에게 더 유연한 조건을 제시하는 경우가 있습니다. 조건은 렌더마다 달라서 발품을 팔아야 하지만, 다른 옵션이 막혔을 때 대안이 될 수 있어요.

5. I-140 승인이 모기지 승인을 유리하게 만드는 이유

여기서부터가 진짜예요. 인터넷에서 찾기 힘든 얘기를 해드릴게요.

모기지 심사에서 렌더가 가장 두려워하는 건 뭘까요? ‘이 사람이 갑자기 미국을 떠나면 어쩌지?’ 가 아닐까요? 30년짜리 대출을 해줬는데 비자가 만료되거나 취소돼서 본인 의지와 상관없이 한국으로 돌아가야 하는 상황, 렌더 입장에서는 악몽이죠.

그래서 I-140 승인이 게임을 바꿀 수 있습니다.

📌 I-140은:

고용주가 USCIS에 제출하는 이민 청원서예요. ‘이 직원은 영주권 자격이 있고, 우리 회사가 스폰서를 서겠습니다’라는 공식 선언입니다. USCIS가 I-140을 승인했다는 건, 영주권 과정에서 해당 근로자의 이민 청원이 승인되었다는 뜻이에요. 다만 이 승인 자체가 영주권이나 합법 체류 신분을 주는 것은 아닙니다. 최종 승인에 한발짝 더 가까워 지는 거죠.

그럼에도 불구하고, 렌더 입장에서 I-140 승인자는 일반 H-1B 소지자와는 큰 차이가 있다고 볼 수 있습니다. ‘언젠가 떠날 수도 있는 임시 체류자’에서 ‘곧 영주권자가 될 수 있는 사람’으로 바뀌는 거잖아요. 그렇기 때문에 I-140 승인은 모기지 심사에서 긍정적인 보조 자료가 될 수 있습니다. 장기 체류 가능성을 설명하는 데 도움이 될 수 있으니까요.

실제로 I-140이 승인된 H-1B 소지자들은 더 좋은 금리와 조건을 제시받는 경우가 많다고 합니다.

✨ The Working Papers Newsletter

쉽게 접하기 어려운 정보를 모아 뉴스레터로 보내 드리고 있어요.
모기지 규정 변화, 비자별 대출 전략, 미국 재테크 실전 팁을 이메일로 받아보세요!

6. 아무도 말 안 해주는 비자 타이밍 리스크

H-1B로 집을 사는 게 가능하다는 건 이제 아셨죠. 그런데 현실에서 고려해야 할 리스크도 있습니다. 솔직하게 짚어드릴게요.

1) H-1B 6년 만료 임박 + I-140 없는 경우

H-1B는 기본 3년에 최대 3년 연장, 총 6년이 상한입니다. 예외적으로 I-140이 승인됐거나 우선 순위 날짜가 일정 기준을 충족하면 1년 또는 3년 단위로 추가 연장이 가능하지만, I-140이 없다면 6년이 끝이에요. 렌더들은 이 6년 상한을 알고 있습니다. 비자 만료가 2~3년 안으로 가까운데 I-140도 없다면, 30년짜리 모기지를 내어주는 데 매우 소극적일 수 있어요.

2) 고용주 변경 타이밍

H-1B는 고용주에 묶여 있죠. 모기지 심사 중에 이직을 하면 렌더 입장에서는 고용 안정성이 흔들린 것으로 볼 수 있어요. 클로징 전에 이직을 하면 대출이 취소될 수도 있으니, 집을 사려고 마음먹었다면 이직 타이밍과 모기지 신청 타이밍을 겹치지 않게 계획하는 게 중요합니다.

3) 집은 내 것, 비자가 취소돼도 집은 남아요

가끔 비자가 취소되면 집을 압류당하는 게 아니냐는 걱정을 하는 분들이 있더라고요. 미국을 떠나야 하는 상황이 오더라도 부동산 소유권은 그대로 유지됩니다. 팔거나 임대로 돌릴 수 있어요. H-1B가 갑자기 취소돼거나 고용이 종료되면 최대 60일, 또는 I-94 만료일까지 중 더 짧은 기간으로 유예 기간(grace period)이 적용될 수 있습니다. 정리하는 시간을 갖을 수 있는 거죠.

단, 한국에서 미국 부동산을 원격으로 관리하거나 팔 때는 세금(FIRPTA)이나 관리 문제가 생길 수 있어 전문가와 필히 상담하시는 게 좋습니다. 이건 나중에 별도 포스트에서 자세히 다뤄 볼게요.

7. F-1 비자라면? 솔직한 조언

이 포스트는 H-1B와 L-1에 초점을 맞췄지만, F-1 비자로 집을 살 수 있냐고 많이 물어보시더라고요. 제 의견을 가감없이 말씀드릴게요.

기술적으로는 불가능하지 않지만, 현실적으로는 매우 어렵습니다. F-1 학생 비자는 합법적인 소득 자체가 제한적이고, 졸업 후 OPT/STEM OPT 기간이라 해도 비자 기간이 짧고 불확실성이 커서 렌더들이 매우 꺼려합니다. 현금 구매라면 얘기가 다르지만, 모기지를 받으려면 현실적으로 상당히 높은 장벽이 있어요.

F-1/OPT라면 지금은 크레딧 쌓기, 다운페이먼트 저축, H-1B 취업 준비에 집중하는 게 훨씬 전략적인 거라 생각합니다. 타이밍이 맞지 않는 집 구매에 에너지를 쓰기보다는 기반을 먼저 다지는 것을 권해요.

🍯 미국에서의 스마트한 재정 전략은 크레딧 빌딩에서 시작합니다. ‘크레딧 점수 올리는 법, 신용 쌓는 법: 이민자를 위한 가이드’를 참고하셔서 하루라도 빨리 좋은 신용 점수를 만들어 두세요.

8. 필요한 서류 체크리스트

H-1B·L-1 모기지 신청 시 필요한 서류를 정리했어요. 미국 시민권자에게 요구되는 기본 서류에 더해 비자 관련 서류가 추가됩니다.

공통 서류: W-2, 최근 페이스텁(30일치), 최근 2년 세금신고서(Tax Return), 은행 잔고증명(2개월치)
비자 관련 서류: 여권, H-1B/L-1 비자 스탬프, I-94 입국기록, I-797 승인 통지서 (모든 연장 포함)
I-140 승인자 추가: I-140 승인 통지서 (Form I-797) — 심사관에게 첫 번째로 제시할 서류
재직증명서: HR 발급, 직책·연봉·입사일·고용 지속 예정 명시. 일부 렌더는 ‘3년 이상 고용 예정’ 문구 요구
H-4 EAD 공동 대출인: EAD 카드 + 동일 재정 서류 일체 (소득이 있는 경우 공동 대출자로 추가 가능)

🎯 재직증명서는 HR에 직접 요청해야 합니다. 일반적인 employment verification letter 양식에는 ‘고용이 지속될 예정’이라는 문구가 없는 경우가 많은데, 모기지 심사를 위해 해당 내용을 포함해 달라고 명시적으로 요청하실 수 있어요.

9. 지금 살까, 기다릴까?

2026년 6월 기준, 30년 고정 모기지 금리는 약 6.4% 수준이에요. 전국 중간 집값은 약 $398,771 (Redfin, 2026년 5월 기준)이고요. 금리가 높다는 얘기는 많이 들었겠지만, 렌트비도 계속 오르고 있고, 집값도 연간 2~4% 수준으로 상승 중이에요.

‘금리 떨어지면 사자’ 전략은 매력적으로 들리지만, 기다리는 동안 집값이 오르고 렌트를 계속 내면 오히려 손해일 수 있습니다. 업계에서 자주 쓰는 표현이 있어요. ‘Date the rate, marry the house.’ 지금 집을 사고, 나중에 금리가 내려가면 리파이낸싱(refinancing)을 하면 된다는 뜻이에요. 2026년 말~2027년 초에 금리가 5%대로 내려올 것이라는 전망도 있어요.

멋진 말이긴 하지만, 지금 나의 현실을 객관적으로 분석하는 게 우선입니다. 리파이낸싱은 공짜가 아니고, 금리가 언제 얼마나 내려갈지도 아무도 모릅니다. 오늘의 페이먼트를 감당할 수 있을 때만 내일의 리파이를 기대할 수 있어요.

✅ 지금 구매를 고려할 수 있는 경우

I-140이 승인된 상태이거나 영주권 진행 중
5년 이상 미국에 있을 계획이 있음
크레딧 스코어 680점 이상, DTI 40% 이하
다운페이먼트 3~20% + 클로징 코스트 별도 준비 가능
고용 상태가 안정적이고 이직 계획 없음

🔍 기다리는 게 나을 수 있는 경우

H-1B 6년 만료가 2~3년 안으로 가까운데 I-140이 없음
이직 계획 또는 직장 불안정 상태
미국 크레딧 이력이 1년 미만
다운페이먼트 저축이 아직 부족함
향후 이사 가능성이 높음 (5년 미만 보유 예상)

어느 쪽도 정답이 아니에요. 본인의 이민 타임라인, 재정 상황, 직업 안정성을 종합적으로 봐야 합니다. ‘다들 집을 산다더라’는 FOMO(Fear Of Missing Out)에 휩쓸려 30년짜리 결정을 내리지 않도록 하는 게 중요합니다.

H-1B나 L-1 비자를 갖고 있어도 미국에서 집을 살 수 있다는 사실, 이젠 아셨죠?

다만 2025년에 FHA 론이 막혔고, 렌더 선택과 타이밍 전략이 예전보다 더 중요해졌습니다. 특히 I-140 승인 상태, 비자 잔여 기간, 이직 타이밍이 모기지 심사에서 생각보다 큰 역할을 해요.

카톡방 정보나 옆집 아저씨 얘기보다는 현재 규정에 기반한 정보로 결정하세요. 그리고 본인의 상황에 맞는 렌더를 찾는 것, H-1B·L-1 경험이 있는 전문가와 상담하는 것을 꼭 권합니다. 저도 경험한 바가 있지만, 전문성과 경험을 갖춘 좋은 모기지 브로커나 론 오피서가 모기지 승인 확실성을 한 단계 업그레이드 해줄 수 있어요.

다음 포스트에서는 모기지 사전 승인(pre-approval)을 단계별로 어떻게 밟는지, 그리고 지금 당장 크레딧과 서류를 어떻게 준비해야 하는지 얘기해볼게요. 이 시리즈 계속 따라오세요.

미국 생활을 막 시작했거나 아직 준비 중이라면, 전체 그림을 먼저 보는 게 도움이 됩니다. SSN부터 보험, 금융 기반까지 — 슬기로운 미국 생활 가이드에 단계별로 정리해 두었습니다. 참고하세요!